Rok 2026 jest okresem przejściowym dla polskiego rynku kredytów hipotecznych. Zgodnie z informacjami polskich organów nadzoru nowe umowy odwołujące się do WIBID lub WIBOR nie powinny być zawierane po 31 grudnia 2026 roku. Od 1 stycznia 2027 roku wskaźniki te mają pozostać przede wszystkim przy istniejących zobowiązaniach w okresie wygaszania, podczas gdy dla nowych umów wprowadzany jest POLSTR.
Dla kupującego dom oznacza to konieczność dokładnego przeczytania oferty banku i projektu umowy. Dla obecnego kredytobiorcy jest to dobry moment na zebranie dokumentów, sprawdzenie zasad aktualizacji oprocentowania i porównanie dostępnych scenariuszy, bez zakładania z góry, że refinansowanie będzie korzystne.
Co sprawdzić przed podpisaniem nowej umowy
- Wskaźnik referencyjny: ustal, jaki benchmark został wskazany w umowie i czy dokument opisuje jego rolę w okresie reformy.
- Marżę banku: oddziel ją od zmiennej części oprocentowania. Sama reklamowana stopa nie pokazuje pełnego mechanizmu zmian raty.
- Zasady aktualizacji: sprawdź, jak często oprocentowanie może się zmieniać, z jakiego źródła bank pobiera dane i kiedy nowa wartość wpływa na ratę.
- Okres kredytowania: dłuższy termin może wpływać na ocenę zdolności oraz całkowity przebieg spłaty, dlatego powinien być analizowany razem z wysokością raty.
- Warunki dodatkowe: poproś o jasne przedstawienie wszystkich wymagań związanych z ofertą, aby porównywać banki na tych samych zasadach.
Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje, że ocena zdolności kredytowej powinna uwzględniać wysokość i stabilność dochodów, typowe koszty utrzymania gospodarstwa domowego, wszystkie istniejące zobowiązania oraz planowany okres kredytowania. W praktyce warto poprosić bank o wyjaśnienie, jak te elementy zostały policzone, zamiast opierać decyzję wyłącznie na promowanym oprocentowaniu.
Co sprawdzić przy refinansowaniu istniejącego kredytu
Właściciel domu powinien najpierw zebrać aktualną umowę, aneksy, harmonogram spłat i informacje o pozostałym zadłużeniu. Następnie warto ustalić, czy propozycja banku dotyczy zmiany warunków w obecnej umowie, czy całkowicie nowego kredytu. Znaczenie mają również zasady zastąpienia WIBOR w istniejącym produkcie oraz sposób komunikowania zmian klientowi.
Rekomendacja przyjęta przez Krajową Grupę Roboczą 12 maja 2026 roku obejmuje zarówno ustalanie oprocentowania w nowych umowach, jak i zastępowanie WIBOR w istniejących kredytach złotowych. Nie oznacza to jednak, że każda oferta refinansowania będzie taka sama. Przed podjęciem decyzji porównaj marżę, sposób ustalania oprocentowania, okres spłaty oraz koszty związane z nową umową.
Jak czytać warunki rynkowe
Badanie opinii bankowych przeprowadzone przez Narodowy Bank Polski wskazało, że banki złagodziły standardy kredytów mieszkaniowych w czwartym kwartale 2025 roku, między innymi poprzez niższe marże. Na pierwszy kwartał 2026 roku oczekiwano zasadniczo niezmienionych standardów i silniejszego popytu na kredyty mieszkaniowe. Są to informacje o warunkach badanych przez banki, a nie gwarancja uzyskania konkretnej oferty przez pojedynczego klienta.
Osoby planujące zakup mogą równolegle przeglądać domy na sprzedaż w Polsce, ale decyzję o wyborze nieruchomości warto oddzielić od decyzji o wyborze benchmarku. Najpierw sprawdź, czy rata pozostaje akceptowalna przy warunkach zapisanych w umowie, a dopiero potem oceniaj lokalizację i standard domu.
Praktyczna checklista przed decyzją
- Poproś o projekt umowy i tabelę oprocentowania przed podpisaniem.
- Sprawdź, czy bank wyjaśnia zasady stosowania POLSTR lub zastąpienia dotychczasowego wskaźnika.
- Porównaj ofertę na podstawie marży, harmonogramu, okresu spłaty i wszystkich obowiązków klienta.
- Uwzględnij dochody, koszty utrzymania i istniejące zobowiązania w realistycznym budżecie.
- Przy refinansowaniu porównaj pełny zestaw warunków, a nie tylko wysokość pierwszej raty.
Przed wyborem nieruchomości można także zapoznać się z aktualną ofertą polskiego rynku domów na sprzedaż. Najważniejsze jest jednak zachowanie kolejności: najpierw zrozumienie zasad oprocentowania i zdolności kredytowej, następnie ocena konkretnej oferty domu.
Zastrzeżenie: Informacje dotyczące kredytów i reformy wskaźników mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej, finansowej ani kredytowej. Przed podpisaniem umowy skonsultuj jej treść z bankiem lub niezależnym doradcą.