Rok 2026 przynosi ważny etap zmian związanych z unijną dyrektywą EPBD. Termin transpozycji dyrektywy do prawa krajowego przypada na 29 maja 2026 roku, ale szczegółowe zasady obowiązujące w Polsce należy zawsze sprawdzać w aktualnych przepisach i komunikatach urzędowych.
Dla stron transakcji najważniejsze pozostają praktyczne obowiązki dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej. Poniższa checklista pomaga uporządkować dokumenty przed zakupem lub sprzedażą domu albo lokalu.
Co sprzedający powinien przygotować
- Aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu.
- Informacje energetyczne wymagane w ogłoszeniu, w tym odpowiednie wskaźniki oraz emisję CO2.
- Dokument do przekazania nabywcy przy zawarciu aktu notarialnego sprzedaży.
Przy sprzedaży świadectwo przekazuje się nabywcy, a fakt przekazania odnotowuje notariusz. Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.
Co powinien sprawdzić kupujący
1. Czy dokument dotyczy właściwej nieruchomości
Warto porównać dane na świadectwie z lokalem lub budynkiem oferowanym do sprzedaży. Należy zweryfikować, czy dokument obejmuje właściwy adres i zakres nieruchomości.
2. Datę wystawienia i ważność
Świadectwo jest co do zasady ważne przez 10 lat. Może jednak utracić ważność wcześniej, jeżeli wykonane roboty zmieniły charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu. Dotyczy to sytuacji, w których przeprowadzono prace wpływające na jego parametry energetyczne.
3. Wskaźniki podane w ogłoszeniu
Ogłoszenie powinno zawierać określone wskaźniki energetyczne i informację o emisji CO2. Kupujący powinien sprawdzić, czy dane z reklamy są spójne ze świadectwem, zamiast opierać ocenę wyłącznie na ogólnych określeniach typu „energooszczędny”.
4. Czy dokument zostanie przekazany przy transakcji
Przekazanie świadectwa jest obowiązkiem przy zawarciu aktu notarialnego sprzedaży. Nie należy traktować tego dokumentu jako opcjonalnego załącznika, z którego można zrezygnować w umowie.
Co zmienia EPBD
Dyrektywa EPBD z 2024 roku przewiduje dalsze zmiany krajowych systemów świadectw, w tym wprowadzenie klas energetycznych. Na poziomie unijnym przewidziano wspólną skalę klas od A do G, a także rozwój cyfrowych świadectw i ujawnianie klasy oraz wskaźnika energetycznego w ogłoszeniach.
Polskie Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że w Polsce procedowane są nowe zasady metodologii i wzorów świadectw. Samo wejście w kolejny etap wdrażania EPBD nie oznacza jednak, że sprzedaż lub najem są uzależnione od osiągnięcia określonej klasy efektywności energetycznej. Aktualny stan polskich regulacji trzeba potwierdzać przed konkretną transakcją.
Praktyczna lista dokumentów przed zakupem
- Świadectwo dotyczące właściwego budynku lub lokalu.
- Data wystawienia dokumentu i informacja o ewentualnych modernizacjach.
- Wskaźniki energetyczne oraz emisja CO2 użyte w ogłoszeniu.
- Potwierdzenie, że dokument zostanie przekazany przy akcie notarialnym.
- W przypadku najmu: ustalenie, że świadectwo zostanie przekazane najemcy przy zawarciu umowy.
Osoby porównujące oferty mogą zacząć od przeglądu nieruchomości na sprzedaż w Polsce, a przy analizie rynku stołecznego sprawdzić także domy na sprzedaż w Warszawie. W każdym przypadku dane z ogłoszenia warto skonfrontować z dokumentacją konkretnej nieruchomości.
Uwaga: To materiał informacyjny, a nie indywidualna porada prawna. Przy transakcji należy potwierdzić aktualne wymogi w obowiązujących przepisach oraz u notariusza lub właściwego specjalisty.