Benötigen deutsche Käufer eine Genehmigung?
Deutschland gehört zum Europäischen Wirtschaftsraum. Nach den Angaben des polnischen Innenministeriums und dem Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer benötigt ein deutscher Staatsbürger grundsätzlich keine Genehmigung für den Erwerb einer Immobilie in Polen. Dies gilt unabhängig von Lage und Fläche der Immobilie.
Vor dem Kauf ist dennoch eine rechtliche Prüfung erforderlich. Besonders wichtig ist der Status des Grundstücks, wenn das Haus auf landwirtschaftlichem Boden steht.
Die wichtigste Ausnahme: landwirtschaftliche Grundstücke
Das Nationale Zentrum für Landwirtschaft weist darauf hin, dass der Erwerb landwirtschaftlicher Immobilien mit einer Fläche von mindestens 1 Hektar durch einen nicht von gesetzlichen Ausnahmen erfassten Käufer die Zustimmung des Generaldirektors des Zentrums erfordern kann. Deshalb sollte vor der Vertragsunterzeichnung geklärt werden, wie das Grundstück eingestuft ist und welche planerische Widmung gilt.
Für einen Antrag können unter anderem Angaben zu Käufer und Verkäufer, die Bezeichnung der Grundstücke, ein Auszug aus dem Kataster, Unterlagen zum Grundbuch, Informationen zum örtlichen Bebauungsplan und eine Begründung des Erwerbszwecks erforderlich sein.
Dokumente und Prüfungen vor dem Vertrag
- Identitätsnachweis: Ein gültiges Dokument sowie die für die notarielle Urkunde erforderlichen persönlichen Daten müssen vorliegen.
- Grundbuch: Prüfen Sie die Unterlagen zur Immobilie und die eingetragenen Rechte.
- Grundstücksstatus: Klären Sie, ob es sich um landwirtschaftlichen Boden handelt und ob Fläche oder Widmung zusätzliche Anforderungen auslösen.
- Fremdsprachige Unterlagen: Für Dokumente in deutscher Sprache können beglaubigte Übersetzungen erforderlich sein.
Für die erste Suche eignen sich Häuser zum Verkauf in Polen. Danach können Käufer regionale Angebote vergleichen, etwa Häuser in Szczecin oder Häuser in Warschau. Ein Inserat ersetzt keine rechtliche Prüfung.
Notarielle Urkunde und Übersetzung
Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie erfordert eine notarielle Urkunde. Wenn der Käufer die polnische Sprache nicht versteht, muss der Notar eine Übersetzung der Urkunde oder des Dokuments selbst oder mithilfe eines Dolmetschers sicherstellen. Die Urkunde über den Erwerb durch einen Ausländer enthält außerdem Angaben zu dessen Staatsangehörigkeit.
Nach der Beurkundung stellt der Notar den Antrag auf Eintragung des Rechts im Grundbuch über das elektronische System. Vorab sollte geklärt werden, welche Unterlagen die Kanzlei benötigt und ob ein Dolmetscher anwesend sein muss.
Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte
Nach Angaben des polnischen Finanzministeriums unterliegt der Verkauf einer Immobilie, einschließlich des Eigentumsrechts an einem Einfamilienhaus, grundsätzlich einer Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte in Höhe von 2%, sofern der Vorgang nicht der Mehrwertsteuer unterliegt. Bei einem notariellen Vertrag erhebt der Notar die Steuer. Für den Erwerb eines ersten Hauses oder einer ersten Wohnung auf dem Gebrauchtmarkt können besondere Befreiungsregeln gelten.
Praktische Reihenfolge
- Wählen Sie die Immobilie aus und sammeln Sie Grundinformationen zum Haus und Grundstück.
- Prüfen Sie Grundbuch, Katasterunterlagen und den landwirtschaftlichen Status.
- Klären Sie mit dem Notar, ob die Ausnahme für EWR-Bürger greift und welche Unterlagen erforderlich sind.
- Organisieren Sie einen Dolmetscher, falls der Käufer Polnisch nicht versteht.
- Unterzeichnen Sie die notarielle Urkunde und prüfen Sie die Einreichung des Grundbuchantrags.
- Klären Sie mit dem Notar, ob die Steuer zu entrichten ist.
Hinweis: Die Angaben zu Verfahren, Steuer und landwirtschaftlichen Grundstücken sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Beratung durch einen polnischen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.